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真心话 单飞雪

时间:2020-02-15 16:49来源:
起到推动作用。   再次,房产所属的小区的综合水平,物业设施、安全保障、公共环境以及房屋本身内在的价值等,都将是未来房产升值的评判标准。   最后,还要看该房产所属地的出租率和租金情况。总的来说,不动产作为一种特殊的商品有两种变现方法:一是出售,二是出租。一个地区的不动产销售数据有时会失真,但出租行情作为终端用户的直接使用,其租金和出租率能够较为真实,就会明确地告知你该地区物业的真实价值。同时,租金和出租率也是不动产短期收益的衡量指标之一。   那么,如何考察一处房产的潜在价值呢?如果将购买的房子租出去,会赚钱吗?我们用三个简单的公式即可粗略地估算出房产大体的价值。作为普通人,虽然不能用严谨的方法得出专业数据,但可以通过简单方式作为自己的买房参考。   (1)用租金乘数进行估算   租金乘数是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式,计算公式为:租金乘数=投资金额÷每年潜在租金收入。   如果得出的结果小于12,即在合理购买范围之内。比如某套房子的售价22万元,月租金1500元,那么它的租金乘数约为l2倍。一般来说,这个数字被看成大多数租赁房产的分界线。   但是,如果一处房产的租金乘数超过12倍,就很可能会带来负现金流。假如若干年后这套房子的售价上涨到60万元,而月租金却仍不到2000元,租金乘数升到25倍,已经大大超过了合理的范畴。   投资者可以将房产的租金乘数与自己要求预期进行比较,也可在不同房产间比较,取其较小者。不过这个方法并未考虑房屋空置、欠租损失、营业费用、税收等方面的影响。   (2)用15年租真心话 单飞雪金收益比较购买价   这种计算方式也是国际专业理财公司评估物业的常用方法,其计算方法主要是以15年为期比较房产购买价格。   如果该房产的年收益×l5年=房产购买价,该物业物有所值;   如果该房产的年收益×15年>房产购买价,该物业尚具升值空间;   如果该房产的年收益×15年<房产购买价,该物业价值已高估。   比如某套房子在2001年时,年租金收益为18000元,乘以15等于27万元,大于当时的售价22万元,因此是值得投资的。但是现在,就以2000元月租金计算,合理价值真心话 单飞雪为36万元,远远小于当前60万元的售价,价值已经被过度透支了。   (3)用投资回收期进行计算   投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入,比租金乘数适用范围更广真心话 单飞雪,还可以估算资金回收期的长短,计算公式为:   
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